富平县物业管理办法

不负韶华2020

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进住宅小区物业的合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理实施办法》、《渭南市物业维修资金管理暂行办法》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

    第二条 本办法所称物业管理，是指业主以管理规约为基础，自行管理或者通过选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

    第三条 各部门、各单位根据自身职能和以下规定负责全县住宅小区的日常管理。

（一）住建部门负责全县物业管理活动的监督管理工作；负责全县物业服务企业的日常监管工作；监督物业服务企业执行相关法规政策、行业规范和服务标准；受理物业服务合同备案；负责物业项目的信誉评价；负责业主委员会的备案，指导镇（街道）组织成立业主大会，选举产生业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责；负责外地物业服务企业进入本辖区从事物业管理服务备案预审；负责划分物业管理区域；负责物业管理优秀项目的预评和推荐工作；负责受理物业服务重大事件报告；组织镇（街道）、社区，物业企业等对住宅小区基础设施承接验收，参与物业管理用房验收，并出具验收文件；监督各镇（街道）、社区、居委会处理有关物业管理的信访工作，建立健全投诉受理机制，及时排查调处物业服务纠纷；负责住宅专项维修资金的归集、使用和审批；配合相关部门做好物业管理区域内的违建拆除、环境保护、治安防范等工作。

（二）规划部门负责审核住宅小区建设标准和物业管理详细规划设计；审核物业管理用房、经营性用房、公共建筑、绿地、活动场地、停车场等按规定标准面积的配置情况；在批准的规划图纸中要明确标注物业管理用房、经营性用房的具体位置、面积；负责住宅小区建筑外立面、搭建的审批；负责小区竣工后的规划验收。监督物业管理项目内擅自改变规划的行为。

（三）物价部门负责物业服务收费价格备案工作，全面推行价格公示制度，规范物业服务收费行为,及时查处物业管理中的乱收费、不进行备案收费、不按规定公示收费项目等行为。

（四）市场监管部门负责规范物业管理区域内利用住宅或车库等场所设立企业和个体工商户的行为，查处在物业管理活动中合同欺诈、虚假广告和在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营等行为；负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备进行安全监察并定期开展安全检查，监督使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故;加强对小区住宅使用的煤气表、水表、流量表、电表等民用四表的监督检查。

（五）信访部门按照“归口管理”的原则，结合各部门职责，牵头、协调、交办解决各类物业纠纷问题。

（六）公安部门负责加强全县物业管理区域的防盗、防抢、安全监控、区域保安、流动人口、犬类豢养、堆放易燃、易爆、剧毒物品等治安防范的监督检查；指导物业服务企业做好车辆停放管理工作，对严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学用品车）的行为采取强制措施；协助镇（街道）、社区开展老旧小区改造，维护物业管理区域治安秩序的稳定。
  （七）消防大队负责定期对全县物业管理区域内消防设施进行检查。指导物业服务企业做好防火救火等消防管理工作，消除火灾安全隐患。
   （八）环保部门负责做好物业管理区域居住环境的监督管理，对违反环境保护规定的行为进行查处。

（九）各镇（街道）负责物业管理日常监管工作；协调物业管理与社区建设之间的关系，在物业管理上接受各专业行政主管部门的指导；建立专门的物业管理工作机构，健全工作机制，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，整合资源，在社区居委会增加物业服务职能；负责组织成立业主大会筹备组，监督业主大会筹备组开展工作，指导成立业主委员会；受理业主委员会备案；指导业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；负责辖区内物业服务纠纷投诉受理调处，维护物业管理信访稳定工作；组织召开物业管理联席会议，协调解决物业管理工作遇到的问题；负责无物业管理小区的卫生保洁工作；具体实施老旧小区综合整治及改造工作；   

    （十）社区、居委会要明确物业管理人员，做好物业管理日常工作；参与住宅小区基础配套设施承接验收，参与物业管理用房验收工作；参与指导小区召开业主大会、成立业主委员会，具体负责业主委员会改选、换届和新、老业主委员会交接工作；成立物业管理委员会，定期召开社区居委会、业主委员会、物业服务企业联席会议，及时解决小区管理中存在的问题；受理和协调业主的初级信访，调处业主和业主委员会与物业企业之间的纠纷，监督物业企业的服务行为或业主依法开展的自治管理；指导业主委员会的工作，派代表参加业主委员会的相关活动，及时传达各级部门作出的有关社区公共利益的决定，有权对业主委员会作出的决议提出意见和建议；配合执法部门在物业区域开展行政执法。

（十一）综合执法部门依法查处物业管理项目内擅自改变物业的规划用途；负责查处业主乱搭乱建、破墙开门（窗）、擅自摆摊设点、占道经营、破坏房屋外貌和乱堆乱放等违规行为；加强和指导小区商铺、店面的规范管理；查处物业管理区域内烟尘污染、噪声扰民等行为。

（十二）财政、卫计、民政、人社、法院、人防等相关部门，水、电、气、暖等相关单位应按各自职责配合做好物业管理工作。

    第四条 本县行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本办法。

第五条 物业管理实行业主自治、专业服务、公平公开、诚实信用原则。

第二章前期物业管理

第一节 物业管理区域划分

第六条 物业管理区域划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，坚持相对独立、便于管理的原则。

    第七条 物业管理区域按照下列规定进行具体划分：

    (一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

  (二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域;

  (三)已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

  (四)不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

    对物业管理区域划分有争议的，由住建部门会同当地镇（街道）确定。

第二节 前期物业管理

    第八条 新建住宅建筑规划区内建设工程须经相关部门竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：

    (一)生活用水纳入公共供水管网，并供水到户;

  (二)用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电;

  (三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;

  (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热计量装置;

  (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

  (六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;

  (七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施;

  (八)分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;

  (九)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向住建部门办理新建住宅交付使用备案手续。

    建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件，以及前款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。

第九条 住宅物业的建设采用招标方式选聘物业服务企业时，现售商品房在出售前三十日完成招标，预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》之前完成招标。

第十条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。临时管理规约作为房屋销售合同的附件须在销售场所醒目位置公示。

临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内，报住建部门备案。

第十一条 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘符合国家规定的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，由住建部门批准，可以采用协议方式选聘符合国家规定的物业服务企业。

    第十二条 前期物业服务合同可以约定期限;但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

    第十三条 建设单位和物业服务企业办理物业交接手续时，应当共同对物业的共用部位、共用设施设备进行交接查验，不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。

    第十四条 建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)物业管理必需的其他资料。

物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将规定的相关资料移交给业主委员会。

建设单位应当自业主委员会选举产生之日起十日内，将物业管理区域的土地使用证、物业管理用房产权证移交业主委员会。

    第十五条 新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

    (一)物业建筑面积30万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于100平方米;

  (二)物业建筑面积超过30万平方米的，除按照30万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供;

  (三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

    业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。

物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

第十六条 建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十七条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

    尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

    第十八条 物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

    (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

  (二)首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

第十九条 符合第十八条规定的，建设单位应当在十五日内书面告知住建部门和镇（街道），并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。

镇（街道）自收到书面告知三十日内，组织成立业主大会筹备组。业主大会筹备组，由业主代表、建设单位代表一名、镇（街道）代表一名和居委会一名代表共五至九人单数组成。业主大会筹备组组长由镇（街道）代表担任，业主代表由业主推选产生。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、德才兼备、具有一定组织能力的业主担任。

业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。

业主大会筹备组应自成立之日起六十日内，在物业所在地的镇（街道）或居委会的指导下，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

    业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动。

　　业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

    业主大会筹备组应按照《陕西省物业管理条例》履行职责。

    第二十条 下列事项由业主大会决定：

    (一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会成员;

  (三)听取和通过业主委员会的工作报告;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)管理、使用和续筹专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)撤销业主委员会不适当的决定;

  (八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    业主大会决定前款第(五)项、第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主。

    第二十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。

     业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以由业主推选业主代表参加;采用书面形式征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示，业主有查阅相关资料的权利。

业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

业主大会会议表决采取记名投票的方式。

    第二十二条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。

    第二十三条 管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

   业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。

    管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约应按照省建设行政主管部门制定的示范文本为参考。

    第二十四条 业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。

    业主委员会组成人数为单数，组成人员任期一般为三年，可以连选连任。

    业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则规定。

    第二十五条 业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。

　　未当选业主委员会主任、副主任、委员的，按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

    第二十六条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，向住建部门和镇（街道）办理备案手续。备案时应当提交以下材料：

    (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会的会议记录和会议决定;

  (三)业主委员会组成人员名单及其基本情况。

住建部门和镇（街道）应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

    备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位，并告知物业服务企业。

第二十七条 业主委员会应当在其任期届满前两个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示，业主在十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

    业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于五分之一，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

    第二十八条 业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十九条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或物业服务资金。

第四章 物业管理服务

第三十条 从事物业管理活动的企业，应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业管理规定。

    第三十一条 业主大会可以采用组织招标或者协议的方式，选聘符合国家有关规定的物业服务企业。

    业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内进行公示。并征得多数业主同意后，提请业主大会投票表决。

第三十二条 物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报住建部门备案。

第三十三条  物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应原则；物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价；其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。其服务内容、服务等级、收费项目、收费标准和计费方式，由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定，并向物价部门备案，备案价格严格执行物价部门规定。

物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务等级、收费项目及收费标准等事项。

    第三十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当按照有关规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用；按规定确属业主分摊的应明确公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，分摊的水、电用量和费用的计算方式。物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。

    供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用。

    第三十五条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定应急预案对突发事件的预防和应对作出规定。发生突发事件时，物业服务企业在采取应急措施同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

    第三十六条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

    第三十七条 物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：

(一)业主共有的结余资金;

  (二)《陕西省物业管理条例》第五十三条规定的资料;

  (三)物业服务用房;

  (四)维修、保养物业形成的技术资料;

  (五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;

  (六)其他应当移交的资料和财物。

    物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

第五章 物业的维护与使用

    第三十八条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的专项维修资金，由住建部门代管;已售公有住房专项维修资金，由住建部门负责管理。

　　住建部门应当委托所在地的商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第三十九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。

业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证;未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。

第四十条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金。

（一） 住宅，包括商品住宅、出售的公有住房、经济适用性住房、集资建造的住房、拆迁安置实行产权调换的住房、征地拆迁安置房等，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备或者居民自建自住的除外；

（二） 非住宅，包括住宅小区内的非住宅、与住宅结构相连的非住宅、业主取得所有权的专用车库（车位）等；

（三） 住宅小区内单一产权的独立式房屋；

（四） 其他应当缴纳维修资金的服务。

第四十一条 首期物业维修资金应按以下标准交存：

    （一）无电梯多层住宅按照建筑面积每平方米40元标准交存；设电梯多层住宅和别墅按照建筑面积每平方米50元标准交存；非住宅及高层住宅按照建筑面积每平方米65元标准交存。

    （二）取得所有权的业主专用车库（车位），登记证明上注明建筑面积的，按照建筑面积计算；不注明建筑面积的，按照每个车库（车位）800元交存。

（三） 出售公有住房的售房单位，在售房款中按照建筑面积每平方米40元标准提取交存；设电梯的公有住房，按照建筑面积每平方米65元标准提取交存。

    购房人或者建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供专项维修资金全额交存凭证。

    第四十二条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存30%的，应当及时续交。

第四十三条 物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。

占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

　　物业服务企业收取机动车辆停放服务费实行市场调节价。

　　机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业管理区域内公示。

　　物业管理区域内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。

    第四十四条 利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

    第四十五条 建设单位应当按照国务院及其建设行政主管部门规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

    第四十六条 物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在72小时内予以维修。

    第四十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　物业共用部位、共用设施设备保修期满后需要使用专项维修资金时，住宅物业、非住宅物业或者公有住房尚未售出，或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的，建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积，分摊物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。

    第四十八条 下列费用不得从专项维修资金中列支：

    (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

  (四)其它不应列支的情形。

第六章 法律责任

第四十九条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，其他业主和物业管理企业可依据管理规约向人民法院提起诉讼。

业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第五十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，住建部门或者镇（街道）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五十一条 建设单位和物业服务企业、业主委员会及业主违反本办法规定，由相关部门依法予以处罚。

    第五十二条 相关部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七章 附则

第五十三条 本办法未尽事宜，按照国家及省市的有关物业管理规定执行。

第五十四条 本办法至发布之日起实施。