个人住房公积金贷款操作细则

不负韶华2020

为规范个人住房公积金贷款操作，加强贷款管理，优化贷款业务办理流程，精简办理要件，提高工作效率，按照省住建厅关于印发《陕西省住房公积金提取办理指引》和《陕西省住房公积金个人住房贷款办理指引》的通知（陕建发﹝2016﹞176号）要求，依据渭南市住房公积金管理委员会关于印发《渭南市个人住房公积金贷款管理办法》的通知（渭房委发〔2016〕3号），制定本细则。
个人住房公积金贷款操作流程：贷款受理申请—管理部审批—信贷科复核—贷款审批—财务会计科审核—贷款发放—贷款偿还—贷后管理。
一、贷款申请
（一）贷款基本条件
1.借款主体：具有完全民事行为能力的借款申请人在公积金缴存地连续足额正常缴存住房公积金6个月（含）以上，且借款申请人信用良好，收入稳定，有偿还贷款的能力。
2.贷款用途：购买、建造、翻建、大修自住住房。
3.担保方式：抵押（不动产）、质押（储蓄存单、国库券）、住房公积金保证。
（二）贷款申请
1.借款申请人向购（建）房屋所在地管理部（办事处）提出住房公积金贷款申请。
2.管理部（办事处）贷款经办人必须与借款申请人进行面谈，同时履行告知义务。
3.借款申请人签写渭南市住房公积金管理中心《个人住房公积金贷款申请审批资料》，书写规范工整，内容详实。
二、贷款资料
贷款所需资料：借款申请人个人资料，房屋资料，担保资料。
（一）个人资料
借款申请人夫妻双方资料：
1.有效身份证件(居民身份证、士官证)
2.户口簿
3.婚姻关系证明（单身声明、结婚证、离婚证或离婚判决书，丧偶的提供配偶死亡证明或户籍管理部门销户证明）
4.异地贷款职工需提供“异地贷款职工住房公积金缴存使用证明”
（二）房屋资料
房屋资料分四类：购买住房，建造住房，翻建住房，大修住房。借款申请人根据贷款用途提供下列其中一种房屋资料:
1.购买住房资料：
购买住房分三类：期房，现房，二手房。
（1）期房资料：
①期房申请住房公积金贷款需提供楼盘的“五证”复印件（“五证”即国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），复印件加盖房屋建造单位公章。在渭南市住房公积金管理中心已备案楼盘无需提供。
②合法的购（建）房合同原件
③购房预付款凭证及其复印件
申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，贷款最低首付款比例均不低于20%、二套改善型自住普通住房的，贷款最低首付款比例均不低于30%。
（2）现房资料：
①合法的购（建）房合同原件
②购房预付款凭证及其复印件
③房产证及其复印件
注：现房交易受理贷款时限自房产证发放之日起12个月内。
（3）二手房资料：
①房屋买卖契约
②契税完税单及其复印件
③购房预付款凭证及其复印件
④房产证及其复印件
⑤房屋产权产籍管理机关认可的评估机构出具的房屋评估报告
注：二手房交易受理贷款时限自房产证发放之日起12个月内。
（4）经济适用住房资料：
购买经济适用住房的借款申请人，除提供上述对应的房屋资料外，依据《经济适用住房管理办法》 第九条之规定“还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知”原件。
2.建造住房资料
建造住房分两类：集资建造住房，自己建造住房。
（1）集资建造住房资料：
①立项批文
②土地证
③建设用地规划许可证
④建设工程规划许可证
⑤建筑工程施工许可证
⑥营业执照
⑦法人代表身份证
⑧工程（预）决算书
⑨集资建房人名单（房屋户号、价格）
⑩预付款收据
注：复印件上加盖原件持有单位公章
（2）自己建造住房资料：
①建设部门批文（在农村建房的出具村委会证明）
②土地证（宅基证）
③建房合同
④工程（预）决算书
⑤建房自有资金凭据(储蓄存单金额占房屋造价30%以上)
3.大修住房（翻建住房）资料：
（1）建设部门批文
（2）房产证
（3）大修住房（翻建住房）合同
（4）工程（预）决算书
（5）大修住房（翻建住房）自有资金凭据(储蓄存单金额占工程造价30%以上)
4.房屋资料审查：
贷款经办人验证原件真实、合法、有效，留复印件一份，复印件A4纸清晰可辨，复印件上加盖原件持有单位公章，经办人在复印件上签字认可后，粘贴到《个人住房公积金贷款申请审批资料》指定位置。
（三）担保资料
贷款担保方式三种：抵押担保，质押担保，住房公积金保证担保。借款申请人可选择其中一种担保方式。
1.抵押担保资料
（1）以所购期房作为抵押物:
①在建工程抵押登记证明（或《不动产登记证明》）
②房屋建造单位阶段性担保（贷款合同保证栏盖章）
③住房贷款抵押合同
（2）以所购现房作为抵押物:
①房屋他项权利证书
②住房贷款抵押合同
（3）以所购二手房作为抵押物:
①房屋他项权利证书
②住房贷款抵押合同
③房屋评估报告
（4）以他人房屋产权作为抵押物:
①房屋他项权利证书
②抵押担保承诺书
③住房贷款抵押合同
④房屋评估报告
⑤房屋产权人夫妻双方身份证复印件
2.质押担保资料
（1）储蓄存单（含99年以后发行的国库券）
（2）质押合同
（3）质押物持有人身份证复印件
3.公积金保证担保资料
公积金保证担保是指以个人在市住房公积金管理中心的住房公积金余额，作为借款申请人个人住房公积金贷款保证的担保方式。凡在渭南市住房公积金管理中心缴存住房公积金的个人，均可作为个人住房公积金贷款的保证人。保证人可以一人或多人为借款申请人提供联合贷款保证，原则上保证人在渭南市住房公积金管理中心的公积金余额之和必须大于借款申请人的借款金额。
（1）个人住房公积金贷款授权委托书
（2）保证人身份证复印件
三、贷款调查
（一）《个人住房公积金贷款申请审批资料》的签写
借款申请人个人资料、房屋资料审查合格后，贷款经办人指导借款申请人依据提供的个人资料、房屋资料签写《个人住房公积金贷款申请审批资料》。以他人房屋产权作为抵押物的，房屋产权人夫妻双方当面签写《抵押担保承诺书》；以公积金作为保证担保的，保证人当面签写《个人住房公积金贷款授权委托书》。
（二）资料审查
（1）书写规范工整，内容详实；
（2）在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与家庭月收入比上限控制在50%-60%，由贷款经办人合理确定“贷款年限”和“贷款金额”；
（3）“贷款年限”最长30年，确需延长贷款期限的可延长至法定退休年龄后5年，不能超过渭南市住房公积金管理中心规定的最长贷款年限；
（4）“贷款金额”不超过所购房价（或抵押物价值）的80%，最高不得超过50万元。
（三）实际考察
贷款经办人与协助调查人对借款申请人个人情况、购（建）房情况、抵押物情况进行实地考察。
（1）个人情况重点考察借款人家庭收入是否稳定、个人资信是否良好，有无不良行为记录,房屋产权共有人是否愿意贷款并承担连带清偿责任；
（2）购（建）房情况重点考察房屋现状，以及房屋交易是否真实；
（3）抵押物情况重点考房屋产权是否明晰,产权共有人是否愿意抵押。
对出现下列情形的借款申请人不予受理：
①不具有完全民事行为能力的单位职工；
②不能提供有效合法身份证明、收入证明、房屋资料，或提供虚假证明的借款申请人；
③已查知有不良信用记录、 不良行为的借款申请人；
④市住房公积金管理中心认定不合适的借款申请人。
四、签订住房公积金贷款合同
贷款经办人及时通知借款申请人，符合贷款规定的办理下列手续（不符合贷款规定的资料退回）：
签订合同
（一）属抵押贷款的，借款申请人夫妻双方到委托银行签订《住房公积金贷款合同》、《住房贷款抵押合同》。(抵押物属于第三人的,第三人夫妻双方签订《住房贷款抵押合同》，到抵押房屋所在地的县、市房屋产权登记部门办理房屋抵押登记手续；用现房抵押的出具《房屋他项权利证书》；用期房抵押的出具《在建工程抵押登记证明》。
（二）属质押贷款的，借款申请人夫妻双方到委托银行签订《住房公积金贷款合同》、《贷款质押合同》(质押物属于第三人的,第三人签订《贷款质押合同》)。
（三）属公积金保证贷款的，借款申请人夫妻双方到委托银行签订《住房公积金贷款合同》。公积金保证人签订保证承诺书。
五、贷款审核审批
（一）贷款经办人根据借款申请人提供的个人资料、房屋资料录入借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等。
（二）管理部主任对录入的借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等进行初审。如无发现错误，流转至复审环节；如有误，回退至录入环节。
（三）信贷科工作人员对录入的借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等进行复审。如无发现错误，流转至终审环节；如有误，回退至录入环节。
（四）信贷科科长对录入的借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等进行终审。如无发现错误，流转至审批环节；如有误，回退至录入环节。
（五）市中心分管领导对录入的借款人信息、房屋信息及贷款信息、影像资料等进行审批。如无发现错误，流转到面签环节；如有误，回退至录入环节。
六、贷款发放
个人住房公积金贷款面签、 抵押待办、 抵押待办复核完毕后，由信贷科工作人员放行确认。
财务科根据系统中已放行确认的贷款人和贷款发放明细表核对无误后，提交贷款申请，并据以开具公积金委托贷款发放通知书；分管财务负责人在系统中作贷款合笔审批；合笔审批后财务科作联机放款；财务科作个人委托贷款发放资金划转业务；银行根据公积金中心开具的委托贷款发放通知书、贷款发放明细表以及委托贷款账户中的到账资金，发放到借款人借款合同约定的银行账户；银行将公积金贷款全部发放完成，财务科在系统中作导盘不导回，开始计息。
七、贷款偿还
贷款期限为一年的，到期一次还本付息；贷款期限在一年以上的，实行按月归还贷款本息，还款方式包括：
1.等额本息还款方式，即贷款期内以每月相等的额度偿还贷款本息。
2.等额本金还款方式，也称利随本清方式，即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
3.住房贷款发放6个月以后，借款人可随时部分或全部提前偿还贷款。借款人提前部分还款时，可以选择“期限不变重新计算月还款金额”或“月还款金额不变自动缩短还款期限”任意一种方式。住房公积金贷款提前还款不收取违约金。
八、贷后管理
（一）资料归档
贷款发放后，贷款经办人及时将所有贷款资料移交档案室，档案室登记归档。
（二）贷款明细帐
贷款发放后，贷后管理科以委托银行实际发放贷款日为准记录贷款明细帐，每月月底与委托银行对帐。
（三）逾期贷款催收
贷款本息逾期未还，委托银行发信息催收借款人，并通知市住房公积金管理中心，贷后管理科通知贷款经办人催收，贷款经办人将催收结果及催收措施报贷后管理科，贷后管理科汇总后报中心分管副主任、主任；连续3个月贷款逾期，委托银行发送《逾期贷款催收通知书》；连续6个月贷款逾期，委托贷款银行启动法律诉讼程序。
贷后管理科按月统计逾期贷款，次月10日前将逾期贷款名细送中心副主任、主任。
（四）合同变更
1.借款人将借款合同项下的权利、义务转让给他人，必须经当事人各方同意，并签订变更协议。
2.借款人在合同履行期间死亡、失踪或丧失民事行为能力，其遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行借款人签订的借款合同，需办理借款人的债务变更手续。
3.借款人有下列情形之一的，市公积金中心（受委托银行）有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款本息，并要求借款人承担违约责任：
①借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的；
②保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质押物明显减少影响贷款人实现质押权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的；
③不按照借款合同规定用途使用贷款的；
④未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠予或重复抵押的；
⑤借款人拒绝或阻挠市公积金中心、受委托银行对贷款使用情况和抵押物使用情况进行监督检查的；
⑥其他由于借款人原因，影响借款偿还或损害市公积金中心和受委托银行利益的；
⑦借款期内，借款人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息的；
⑧市公积金中心（受委托银行）与借款人约定的其他事项。
（五）注销登记
贷款本息结清后，贷款委托银行出具《住房贷款结清证明》，并退还借款人抵押（质押）凭据。借款人持《住房贷款结清证明》到相关部门办理注销登记手续。
（六）贷款呆坏账核销
贷款呆坏账核销按规定程序上报核销。
本细则自发布之日起施行，以前与本细则不一致的以本细则为准。

渭南市住房公积金管理中心

2018年12月28日