住建部点名！这14个“回暖城市”又要凉凉了！？

不负韶华2020

新华社最近发布了一条新闻，题为《对部分房价、地价波动幅度较大的城市，住建部进行预警提示》，结合4月19日中央政治局会议对“房住不炒”的重申，笔者认为有必要好好解读一下这则新闻。

尽管这条新闻并没有公布被住建部点名的城市的具体名单，住建部官网也未有任何信息透露，但其实从新闻标题来看，很容易揣测出被点名城市的大名单。

何以为据？

很简单，近期住建部刚刚和国务院发展研究中心一起，专门调研了2019年第一季度的房地产运行状况。看看市场数据，我们就可以大概猜到，哪些城市已经踩在了住建部的红线上。

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哪些城市可能已经触及了住建部的“红线”？

新华社的新闻标题透露出的信息是，住建部预警的城市，为房价、地价波动幅度较大的城市。那么很显然，触及住建部红线的，必然包括这两类城市。

一、土地市场过热的城市

2019年的第一季度，土地市场正重新热闹起来。土拍又成了体力活，几十家房企、五六个小时、数百轮竞价……在最近一个月都不是新鲜事，颇有点两年前疯狂抢地时的味道。

看一个城市的土地市场是否过热，我们可以有两重标准。

一重是微观上的：土地的抢手程度、成交状况及溢价率。

在土地的抢手程度上，有一个事件颇为典型：徐州的一块地竞拍轮数达到了644轮，创下了徐州土拍时间最长的记录。

笔者统计了近期土地市场上竞拍轮数较多的地块以及它们的溢价率，一些地块的溢价率已经高达100%。从这张表格中可以发现，除徐州之外，土地遭“疯抢”的城市多集中在浙江省。浙江土地市场的火爆由此可见一斑。

还有一重标准，是地方政府第一季度的整体土地收入情况。

根据中指研究院的数据，笔者要点名这十个城市：

北海、大连、温州、南宁、厦门、三亚、太原、银川、兰州、合肥。

这十座城市的第一季度土地出让金增幅排名前列——北海尽管土地出让金较低，但同比增幅达到了1664%排名第一，大连78.9亿元增幅1241%，温州49.7亿元增幅687%，南宁153.3亿元增幅640%，热点城市厦门21.1亿元增幅达416%，三亚22.4亿元增幅402%。另外，太原、银川、兰州、合肥的同比增幅也都超过或接近100%。

二、土地价格上涨过快的城市

要衡量一个城市土地价格的涨跌状况，我们可以用成交地块的可比地价（成交地块楼板价和该地块周边3公里范围内成交地块均价进行对比）来加以分析。

对比2018年，笔者同样点名第一季度土地价格涨幅排名前十的城市：

西安、长沙、南京、昆明、太原、南宁、郑州、福州、重庆、武汉。

这些城市几乎均为房地产市场较为火热的二线城市或省会城市，而本轮房地产的“小阳春”，也是在二线城市表现最为突出。

但是，笔者所点名的这些城市，是否就一定位列住建部点名的城市之列呢？这个我们稍后再行分析。

三、房价涨幅较大的城市

土地市场的升温和房地产市场的升温，永远是如影随形的。在这个相互作用的过程中，政策层面的松动、市场交易的活跃都是重要的催化剂。

3月份，各地区的市场活跃度显著提升，很多城市的二手住宅成交量都达到进两三年来的新高。

若要根据房价上涨情况揣测住建部点名的城市名单，这些城市有极大的可能位列其中：

西安、呼和浩特、贵阳、丹东，新房房价同比上涨超过20%；

秦皇岛、徐州、石家庄、济南、海口、昆明、哈尔滨等城市，新房房价同比上涨超15%；

除了上文中已经点名的城市之外，大理、济宁、三亚等城市的二手房房价大幅上涨，也值得注意。

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被住建部列入“黑名单”的城市，是不是都要凉凉？

  

笔者认为，这还得具体城市具体分析。

首先，笔者上面点名的那么多城市，是否都会进入住建部的黑名单？

显然不是。

例如，在土地市场升温的城市中，又以楼市去库存压力较大的城市最为高危。此前，自然资源部就下发了通知，指出城市住宅供地应当“该快的快，该停的停”。具体来说，是参考各地的商品住宅库存消化周期，消化周期在36个月以上的，停止供地；36至18个月的，适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，增加供地；6个月以下的，显著增加并加快供地。

也就是说，如果一座城市兼具库存较大和土地市场火热两个特征，那么就极有可能被住建部列入“黑名单”。其中，以西安、郑州、厦门等城市较为典型。

而如果土地市场的热度不至于带来库存过高的风险，那么尚且可以判断，这些城市仍处于安全区。

再如土地价格上涨的城市，一些城市的土地价格虽同比有所上涨，但与前两年土地市场最热的时候相比，仍属合理回调。以南京为例，南京一季度成交地价岁同比上升了30%左右，但与2016年相比，价格仍然低了近60%。

而西安、昆明、太原、南宁、郑州、重庆等城市，近三年来地价持续上涨，目前已处于地价的高点，极有可能被住建部预警提示。

最后再看房屋价格。

业内人士一般认为，楼市存在一条上涨10%的红线，超越该线便可能触发调控。

在笔者看来，除了房价涨幅这个硬指标，还有一些因素不容忽视。细究房价涨幅靠前的名单，我们很容易发现在近期的城市“抢人大战”中极为活跃的身影——从“最松落户政策”的西安到“大学生买房五折”的呼和浩特，再到“零门槛落户”的石家庄。

对于诸如此类的城市来说，政策的松动究竟有没有给炒房客钻空的机会，才是住建部更为看重的。毕竟中央再申“房住不炒”自有深意。

会不会“凉凉”不好说，但当下的调控风向下，政策放松的步子暂时不会再迈得过大。尤其是笔者着重分析的那几类城市，估计是要在相当的一段时间里“夹着尾巴做人”了。